- Von Redaktion
- 22.04.2025 um 14:05
Herr Dannat, wie erleben Sie die aktuellen Trends auf dem Immobilienmarkt?
Christian Dannat: Für eine echte Wende fehlt immer noch der strukturelle Impuls. Das Geschäft zwischen institutionellen Marktteilnehmern ist nach wie vor zäh, die Stimmung bleibt getrübt.
Wo sehen Sie für große Marktteilnehmer Chancen?
Dannat: In der Privatisierung von Wohnungsbeständen. Die Politik reguliert aktuell die falschen Themen, gerade, wenn es um die Nachhaltigkeit von bezahlbarem Wohnraum geht. Wenn Wohnungsbestände aufgeteilt und privatisiert werden, sollte das nicht reglementiert, sondern gefördert werden.
Warum dieser Ansatz?
Dannat: Ganz einfach. Die etwa 25 Millionen vermieteten Wohnungen in Deutschland sind zu nahezu zwei Drittel im Besitz von sogenannten privaten Kleinanbietern, oftmals von kleineren KGs, GmbHs und Privatpersonen. Mögliche Mieterhöhungen werden von diesen oft nur schleppend umgesetzt, weil den Privatinvestoren oft die Zeit oder schlichtweg das Wissen fehlt.
Ist das der einzige Grund?
Dannat: Nein. Privatinvestoren sehen ihre Immobilie oft als Teil ihrer Altersvorsorge. Sie sind meistens an guten, nachhaltigen Beziehungen mit ihren Mietern interessiert. Hier spielen oft weiche Faktoren in Mieterhöhungsentscheidungen mit.
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Der Staat bemängelt dabei aber oft die Professionalität?
Dannat: Das mag sein, allerdings sind die Profis der Branche, die großen Player, auch nicht immer gut organisiert. Ich habe bei der Beratung von Inhabern großer Wohnungsportfolios zahlreiche Datenräume von Immobilienbeständen prüfen dürfen. Lassen Sie es mich so ausdrücken: Meine Bewunderung für die professionelle Aufarbeitung und Pflege der Bestände hält sich meistens in Grenzen.
Wie kann die Politik für Deutschland bezahlbare Mieten gewähren und trotzdem interessant für Investoren sein?
Dannat: Das ist die Gretchenfrage. Was an der Fragestellung sinnvoll ist, ist, dass beide Gruppen zusammen erwähnt werden. Sie sitzen in einem Boot, in einer Art Schicksalsgemeinschaft. Ganz grundsätzlich investieren Menschen nur in eine Immobilie, wenn sie sich einen persönlichen Vorteil davon versprechen. Fördermaßnahmen müssen gezielt dort installiert werden, wo beispielsweise regional ein Strukturwandel vollzogen werden soll. Anreize statt Verbote, gezielt und nicht aus der Gießkanne – das war schon immer der bessere Weg. Die Immobilienwirtschaft benötigt darüber hinaus Planungssicherheit und die Leitplanken für ein nachhaltiges Geschäftsmodell.
Und die Mieter?
Dannat: Die Eigentumsquote in Deutschland ist die schlechteste aller EU-Mitglieder. In keinem Land gibt es mehr Menschen, die zur Miete leben. Sozialer Wohnungsbau ist die eine Seite. Die andere ist die Aufgabe, zu überlegen, wie noch mehr Menschen auf die Eigentümerseite wechseln können.
Was empfehlen Sie Menschen, die überlegen, eine Wohnung zu kaufen?
Dannat: Alle Push- und Pull-Faktoren zusammen genommen ist es das Sinnvollste, Wohnungen zu kaufen, und sie zu vermieten – unabhängig von der eigenen Lebens- und Wohnsituation.
Ganz grundsätzlich ist es schon immer sinnvoll gewesen, in sogenannte Sachwerte zu investieren. Ich unterscheide dabei gerne „dull“ und „bull“, also „leblose“ und „dynamische“ Sachwerte. In den meisten Sachwerten ist mein Geld leblos, also stumpf, investiert. Bei einer erworbenen Wohnung ist es ebenfalls in einen Sachwert investiert, allerdings erhalte ich Mieten, kann diese steigern, bin aktiv am Kapitalmarkt investiert.
Und was raten Sie Marktteilnehmern mit großen Wohnungsportfolios?
Dannat: Family Offices und andere institutionelle Anleger sollten immer auch die Privatisierung ihrer Bestände ins Auge fassen. Zumindest teilweise. Im Einzelvertrieb erhalten die Berater einen entscheidenden Stellenwert, die Privatpersonen sowieso schon in den Fragen Altersvorsorge, Steuer, Absicherung, Immobilien, Erbschaft und so weiter beraten. Es ist ein sehr spannendes Marktumfeld, kann allerdings völlig neue Kapazitäten füllen.
Die größten Herausforderungen bleiben die Skalierbarkeit des Vertriebs und das Property Management für den Privatanleger. Allerdings gibt es auch dafür gute Lösungen.
