Wohneigentum bleibt vielerorts immer noch erschwinglich

Welchen Anteil vom Einkommen verschlingen die Wohnkosten, also die Miet- oder die Kreditratenzahlungen? Das haben Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas auf Basis der durchschnittlich regional verfügbaren Haushaltseinkommen errechnet. Dabei haben sie sich an der Faustformel orientiert, dass Wohnen nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens kosten sollte.

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Im Ergebnis zeigt sich ein gemischtes Bild. Danach ist Wohneigentum in knapp 91 Prozent der deutschen Kreise und kreisfreien Städte zwar noch immer bezahlbar, allerdings müssen in insgesamt 38 Regionen, in denen immerhin ein Fünftel aller deutschen Haushalte lebt, durchschnittlich schon mehr als 30 Prozent des Einkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufgewendet werden. Die Mieten bleiben überall unterhalb der 30-Prozent-Schwelle.

Der jeweilige Einkommensanteil für die Nettokaltmiete beziehungsweise für die Kreditraten wurde für eine 70-Quadratmeter-Wohnung berechnet. Für die Finanzierung einer Immobilie wurde ein Zinssatz von 2,45 Prozent, eine Anfangstilgung von vier Prozent und 20 Prozent Eigenkapital zugrunde gelegt.

Belastungen der Haushalte sind gestiegen

Die HWWI-Modellrechnung zeigt, dass die finanziellen Belastungen im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr insgesamt gestiegen sind. Im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte mussten die Deutschen im vergangenen Jahr 14,2 Prozent (Vorjahr 13,4 Prozent) des regional verfügbaren Haushaltseinkommens für Miete und 19,6 Prozent (Vorjahr 17,0 Prozent) für die Finanzierung einer Eigentumswohnung aufbringen. „Wer sich zum Kauf entschließt, muss höhere monatliche Einkommensbelastungen hinnehmen als in der Vergangenheit“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.

Wie unter einem Brennglas zeigt sich diese Entwicklung in Deutschlands größten Städten. Zwar blieben hier die Nettokaltmieten für eine 70-Quadratmeter-Wohnung auch im vergangenen Jahr unterhalb der 30-Prozent-Marke, für Wohneigentum gilt das allerdings nicht. In München müssen Käufer sogar schon mehr als die Hälfte ihres Haushaltseinkommens für den Erwerb einer Immobilie aufbringen.

In vielen kleineren Städten fällt die Spreizung geringer aus. Das gilt neben zahlreichen Städten in Nordrhein-Westfalen etwa auch für Chemnitz in Sachsen, Sachsen-Anhalts Landeshauptstadt Magdeburg, Kaiserslautern und Ludwigshafen in Rheinland-Pfalz, Wolfsburg und Osnabrück in Niedersachsen, Pforzheim in Baden-Württemberg sowie Bremen. Hier kommen Käufer zwar bei der monatlichen Einkommensbelastung im Schnitt nicht günstiger weg als Mieter, der Aufschlag für den Erwerb liegt aber mit weniger als fünf Prozentpunkten im überschaubaren Rahmen.

Wo Kaufen günstiger kommt

Laut Wohnatlas gibt es auch 54 Regionen in Deutschland, in denen Eigentümer gegenüber Mietern finanziell im Vorteil sind. Die größten Abschläge für Käufer bieten ostdeutsche Kreise. Erst auf Rang 20 folgt mit Goslar der erste westdeutsche Kreis. Dort mussten Käufer für die Finanzierung einer Immobilie im vergangenen Jahr im Schnitt 10,3 Prozent ihres Haushaltseinkommens einplanen. Die Miete schlug dagegen mit durchschnittlich 13,2 Prozent zu Buche.

„Ohne Zweifel ist es sehr verlockend, wenn der Erwerb auf den ersten Blick günstiger erscheint als die Miete für ein vergleichbares Objekt. Wer sich allerdings für den Immobilienkauf in strukturschwachen Regionen entscheidet, der sollte das Objekt besonders gründlich auf Herz und Niere prüfen und auch einen möglichen künftigen Wertverlust einkalkulieren“, rät Postbank-Expertin Grunwald. „Der Vorteil des Vermögensaufbaus, den Eigentümer betreiben, rechtfertigt in vielen Fällen durchaus einen Aufpreis. Immobilienbesitz ist immer auch eine Absicherung für das Alter und macht zudem unabhängig von künftigen Mietpreissteigerungen.”