Wo die Immobilienpreise wieder steigen (werden)

Mit den gestiegenen Hypothekenzinsen sind die Preise für Eigentumswohnungen vielerorts gefallen. Nicht überall wird der Abwärtstrend stoppen. In rund 40 Prozent aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte fallen die Preise für Eigentumswohnungen real (also nach Abzug der Inflation) weiter und liegen bis 2035 um mindestens 2 Prozent unter dem heutigen Niveau. Das prophezeit eine Prognose des Hamburgischen Welt-Wirtschafts-Instituts (HWWI) im Rahmen der Studie „Postbank Wohnatlas 2024“. Dafür haben die Fachleute die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bis 2035 berechnet.

In einigen anderen Gebieten werden die Preise eher stagnieren. Es gibt jedoch auch Gewinner-Standorte. In fast der Hälfte der Regionen (47 Prozent) prognostizieren die Fachleute einen Anstieg der Kaufpreise real um mehr als 0,15 Prozent pro Jahr bis 2035.

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Dazu zählen die sieben großen Metropolen, wo sowohl Bevölkerungswachstum als auch steigendes verfügbares Einkommen der Haushalte erwartet wird. Zwei wichtige Kriterien, um einen Wohnimmobilienstandort zu bewerten. Aber auch im Umland der Metropolen sowie in vielen weiteren Großstädten können oder müssen Kapitalanleger und Selbstnutzer mit steigenden Quadratmeterpreisen rechnen. In den Flächenländern Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Schleswig-Holstein steigen die Kaufpreise im Durchschnitt über alle Regionen bis 2035 laut Studie ebenfalls real an.

In Leipzig steigen die Preise stärker als in München

Unter den Big Seven erwarten die HWWI-Experten den stärksten Preisanstieg mit 1,8 Prozent pro Jahr in dem ohnehin schon extrem teuren München. In Hamburg, der Metropole mit den zweitteuersten Eigentumswohnungen, soll der reale Preiszuwachs bei moderateren 0,4 Prozent pro Jahr liegen.

Die stärksten realen Preiszuwächse in allen betrachteten Regionen erwarten die Experten allerdings in zwei ostdeutschen Städten. Im sächsischen Leipzig soll der Anstieg bis 2035 bei jährlich 2,2 Prozent liegen, im Berlin-nahen Potsdam bei 2 Prozent. Für die kreisfreie Stadt Landshut im Alpenvorland, den Landkreis Dachau in der Metropolregion München und den Bodenseekreis können Wohnungsbesitzer ebenfalls mit höherem Preiswachstum rechnen als in München.

„Hohe Preise im Stadtgebiet in Kombination mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten haben die Attraktivität des Umlands nochmals erhöht. Das zeigen die Beispiele Dachau und Potsdam, in denen sogar stärkere Preiszuwächse als in den nahegelegenen Metropolen München und Berlin prognostiziert werden“, so Manuel Beermann, Verantwortlicher für das Produktmanagement Immobilien im Privatkundengeschäft der Deutschen Bank.

Lüneburg als weiterer Aufsteiger

Leipzig profitiert von seiner zunehmenden Attraktivität, aber auch von Nachholeffekten bei den Immobilienpreisen, die mit rund 3.300 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderat sind. Ein weiterer Aufsteiger neben Leipzig ist der Landkreis Lüneburg in Niedersachsen, wo sich die Preise von derzeit knapp über 3.500 Euro pro Quadratmeter laut HWWI-Prognose bis 2035 besonders dynamisch entwickeln sollen. „Der Landkreis Lüneburg mit seiner attraktiven Mittelstadt und Verkehrsanbindung an die Metropole Hamburg ist ein Beispiel für potenzielle Investitionschancen: Vergleichsweise moderate Preise mit Aussicht auf Wertsteigerungen in den kommenden Jahren“, sagt Beermann.

Er gibt allen Kaufinteressierten (nicht nur für Lüneburg) einen Rat mit an die Hand: „Alle Prognosen sind jährliche Durchschnittswerte für die jeweils gesamte betrachtete Region. Je nach Anbindung, Lage und Ausstattung können sich im Einzelfall deutliche Abweichungen von den Durchschnittswerten ergeben.“ Um Objekte in Regionen mit positivem Preistrend zu finden, müssten Kaufinteressierte heute daher genauer hinsehen und auch die energetischen Standards im Hinterkopf haben.