Wohnungsvermieter: Ist die Erhaltungsrücklage absetzbar?

Wer Einkommen erzielt, darf davon Ausgaben als Werbungskosten absetzen, wenn sie genau diesem Einkommen zuzuordnen sind. So weit, so bekannt. Aber wie ist es bei Wohnungseigentümern, die die Wohnung vermieten und Geld in die sogenannte Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft einzahlen? Dürfen die diese Beträge als Werbungskosten von ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen?

Über so einen Fall entschied jetzt der Bundesfinanzhof (Aktenzeichen: IX R 19/24). Und er sagte: Nein, so nicht. Erst wenn aus dieser Rücklage Geld in den Erhalt der Wohnung fließt (und dann eindeutig zugeordnet ist), wird es zu Werbungskosten.

Der Fall

Geklagt hatten die Vermieter mehrerer Eigentumswohnungen. Sie zahlten regelmäßig Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Teile davon in die Erhaltungsrücklage weiterleitete. Diese Beträge wollten die Vermieter als Werbungskosten von den Mieteinnahmen absetzen, was das Finanzamt ablehnte. Es sei erst in jenem Jahr abzugsfähig, wenn das Geld wirklich in Erhaltungsmaßnahmen fließt. Sprich: Wenn um- oder ausgebaut oder instandgesetzt wird.

Die Wohnungseigentümer wollten vor dem Finanzgericht klagen, doch das lehnte ab. Und nun hatte auch die Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) keinen Erfolg.

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Der Grund: Wenn jemand Werbungskosten ansetzen will, müssen die Ausgaben direkt im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Die Kläger hatten den in die Rücklage gepackten Teil des Hausgeldes zwar fortgegeben. Sie konnten damit nicht mehr darauf zugreifen. Doch es fehlt noch der geforderte wirtschaftliche Zusammenhang. Der entsteht erst, wenn das angesammelte Geld wirklich in Erhaltungsmaßnahmen fließt. Denn erst dann kommt es dem Objekt zugute.

Das alles ändert auch nicht die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von 2020, das die Kläger anführten. Seitdem gelten nämlich Wohnungseigentümergemeinschaften als voll rechtsfähig. Doch selbst wenn die Vermieter dieser rechtsfähigen Eigentümergemeinschaft Geld zahlen, fehlt weiterhin der wirtschaftliche Zusammenhang mit dem Mieteinkommen.