Bei Betriebsschließung ist Kürzung der Gewerbe-Miete möglich

Beide Parteien müssen Risiko tragen

Beruhe die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters wie in diesem Fall auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Pandemie, gehe das über das „gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters“ hinaus, heißt es weiter. Denn die wirtschaftlichen Nachteile beruhten nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der enttäuschten Vorstellung, in den Mieträumen ein Geschäft mit Gewinn betreiben zu können. Sie seien vielmehr Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden könne.

„Durch die Covid-19-Pandemie hat sich letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird. Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden“, begründen die Richtung ihre Entscheidung.

Konkrete Nachteile sind abzuwägen

Das bedeutet aber wiederum nicht, dass der Mieter immer eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen könne. Das müsse im Einzelfall entschieden werden. Das Oberlandesgericht (OLG) hätte die Miete also nicht einfach pauschal um die Hälfte kürzen dürfen. Der BGH hat den Fall daher an das OLG zurückgewiesen, um die konkreten Nachteile für die Mieterin zu prüfen und dann abzuwägen, ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.

Dazu heißt es vom BGH: „Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bestehen, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen ist. Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern. Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage aber nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Dabei können auch Leistungen einer gegebenenfalls einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters zu berücksichtigen sein.“

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