Was dafür spricht, dass sich der Immobilienmarkt beruhigt

Eine simple Rechnung deutet an, warum derzeit am Immobilienmarkt das los ist, was gerade los ist. Es ist eine Rechnung darüber, wie die Zinswende die Kaufkraft und damit auch die Investitionskraft abgeschnürt hat.

Vor zwei Jahren bekam man einen Immobilienkredit mit zehn Jahre lang gebundenem Zinssatz für den aus heutiger Sicht lächerlichen Preis von 0,84 Prozent im Jahr (Quelle: Interhyp). Bei einem anfänglichen Tilgungsanteil von 2,0 Prozent und einer monatlichen Rate von 1.000 Euro konnte man somit 422.535 Euro Kredit aufnehmen. Gebühren haben wir dabei nicht berücksichtigt, wir wollen den Hebel verdeutlichen.

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Heute kostet so ein Kredit 4,03 Prozent. Bei gleichem Tilgungsanteil reicht eine 1.000-Euro-Monatsrate nur noch für 199.000 Euro Kredit (Wie Sie das ausrechnen, erklären wir hier). Damit hat sich die Kreditkraft bei unverändertem monatlichem Aufwand mehr als halbiert. Und nicht zu vergessen: In dieser Zeit sind die Preise um insgesamt zweistellige Prozentsätze gestiegen. Eine giftige Mischung (auf die wir schon im Frühjahr 2022 hinwiesen), die auf einen teuren Markt traf. „Im Jahresmittel 2022 waren Wohnimmobilien in Deutschland gemäß dem Panel-Modell der Bundesbank wie schon im Jahr zuvor zwischen 20 Prozent und 30 Prozent überbewertet“, heißt es im Monatsbericht der Bundesbank für August.

Es wundert also kaum, dass die Hauspreise in Deutschland nach jahrelangem Anstieg in den Sturzflug übergegangen sind. Wobei die Zahlen je nach Quelle und Region voneinander abweichen, aber im Grunde dasselbe aussagen.

10 Prozent auf alles – außer bei Neubauten

Zum Beispiel beim Hauspreisindex der Finanzierungsplattform Europace. Der stieg noch während der Zinswende Anfang 2022 weiter und erreichte seinen Höchststand im Mai. Anschließend fielen die Preise für schon bestehende Häuser und Eigentumswohnungen bis heute um jeweils 10 Prozent. Nur Neubauten blieben stabil, dort zogen die Preise sogar um 1,2 Prozent weiter an. Das ist Resultat der stark gestiegenen Baupreise, die die Bauherren zwar nicht komplett aber zumindest zum Teil offenbar an die Käufer weitergeben konnten.

Bei schon vorhandenen Häusern gibt es natürlich keine Baukosten mehr, der Preis kann somit viel freier schwingen. Doch auch das dauert eine Weile, weil sich vor allem Verkäufer beziehungsweise vor allem deren Immobilienmakler nicht sofort mit dem neuen Umfeld abfinden wollen, sondern erst nach und nach mit dem Preis runtergehen.

So berichtet der Analyst Christof Schürmann vom Flossbach von Storch Research Institute von einem „hübschen freistehenden Haus mit ordentlich großem und begrüntem Grundstück nordwestlich der Hamburger Außenalster“. Ganz klar ein Millionen-Ding. Weil der Makler es aber nicht so einfach loswurde, musste er „etwas zerknirscht“ auf ein Angebot reagieren, das rund 25 Prozent (!) unter seinem Wunschpreis lag. Und selbst das ist nicht das letzte Wort, denn Makler und Interessenten hakeln noch mit den Fingern.

Bauherren haben ein Problem

Und so ist es auch in anderen Regionen: Brauchten Makler bis Anfang 2022 noch nicht einmal ein „Zu verkaufen“-Zeichen an die Objekte anzuhängen, baumeln diese Schilder jetzt mitunter monatelang, bis sich zwei Parteien geeinigt haben.

Seite 2: Seltenes Phänomen am Zinsmarkt

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