Versicherungen haben Immobilienanlagen im Blick

Niedrige Zinsen beflügeln die Nachfrage nach Immobilien, wenngleich auch die Renditen für diese Assetklasse leicht rückläufig sind. Auf die Frage, wie hoch die jährliche Netto-Gesamtrendite sei, die Versicherungen für ihre Immobilien erwarten, zeigt sich bereits seit mehreren Jahren ein Trend zu zurückgehenden Renditeerwartungen.

Bei direkten Immobilieninvestments erwarten die Versicherungsgesellschaften im Durchschnitt 5 Prozent Gesamtrendite, bei indirekten Investments (überwiegend in Spezialfonds) werden 4,4 Prozent erwartet. Dies ergab eine Umfrage von EY (Ernst & Young) Real Estate bei führenden deutschen Versicherungsgesellschaften.

Die überwiegende Mehrheit der befragten Versicherungen (52 Prozent) will die Immobilienquote weiterhin erhöhen, nur 8 Prozent streben eine Reduzierung der Quote an. Derzeit liegt diese bei 7,3 Prozent, wenn man sowohl direkte Immobilieninvestments (5,4 Prozent) wie auch indirekte Investments (1,9 Prozent) berücksichtigt.

Bei der Befragung gaben die Teilnehmer an, dass sich die Quote auf 7,7 Prozent erhöhen soll. 70 Prozent der Befragten sind der Meinung, die Schwierigkeiten, in der aktuellen Niedrigzinsphase die Garantiezinsversprechen einzuhalten, führten dazu, dass Immobilienanlagen noch stärker als bisher in den Fokus der Anlagen von Versicherungen rücken werden.

Projektentwicklungen als Investitionschance

Da es schwieriger geworden ist, Immobilien mit einer attraktiven Rendite zu erwerben, setzen immer mehr Versicherungen auf den Kauf von Projektentwicklungen. Bei solchen sogenannten Forward-Deals kauft die Versicherung eine Immobilie nicht erst, wenn sie bereits fertig gestellt ist, sondern schon in der Phase der Projektentwicklung.

Je nachdem, in welchem Stadium der Entwicklung gekauft wird, ist das Risiko dabei erhöht – aber auch die Rendite. Bei der aktuellen Befragung gaben 41 Prozent der Versicherungsgesellschaften an, dass sie Projektentwicklungen erwerben wollen.

Dieser Trend wird vermutlich auch weiter anhalten. 50 Prozent der Befragten stimmten der Aussage zu: „Durch die steigende Risikobereitschaft im aktuellen Marktumfeld sehen wir Projektentwicklungen zunehmend als Investitionschance.“ Nur 18 Prozent der Befragten sahen das anders.

Eine andere Auswirkung der – insbesondere in sogenannten A-Städten – gesunkenen Renditen beziehungsweise der generell gesunkenen Verfügbarkeit von geeigneten Immobilien, ist der Trend hin zu sogenannten B-Städten. 96 Prozent der Befragten gingen davon aus, dass die Nachfrage nach Immobilien in B-Städten weiter steigen wird.

Der Schwerpunkt der Investments liegt nach wie vor in Deutschland. 85 Prozent der Versicherungen wollen in Deutschland zukaufen. Dagegen ist das Interesse an Nordamerika deutlich gesunken. Gaben vor einem Jahr noch 52 Prozent der Versicherungen an, dass sie in Nordamerika Immobilien erwerben wollen, dann waren es jetzt nur noch 33 Prozent.

Angesichts der positiven Entwicklung der Wirtschaft in den USA verwundert dies ein wenig. Ebenso ist das Interesse an Südamerika und Asien nach wie vor gering. Nur 15 Prozent wollen in Asien und Ozeanien investieren und nur 7 Prozent in Südamerika.

Beliebtheit von Handels- und Wohnimmobilien steigt

Traditionell setzten Versicherungen bei ihren Investitionen im Immobilienbereich vor allem auf Büroimmobilien. Doch bereits seit einigen Jahren ist ein deutlicher Trend erkennbar, stärker auf Handels- und Wohnimmobilien zu setzen.

Dies zeigt sich auch in der aktuellen Befragung. Während der Anteil derjenigen, die in Büroimmobilien investieren wollen, um 15 Prozentpunkte zurückgegangen ist (jetzt 63 Prozent) wollen 81 Prozent in Einzelhandelsimmobilien und 59 Prozent in Wohnimmobilien investieren.

Allerdings stimmt die geplante Einführung der Mietpreisbremse für Wohnimmobilien viele Versicherungen skeptisch. Die Hälfte der Befragten ging davon aus, dass sich die Mietpreisbremse hemmend auf die Investitionsbereitschaft im Segment der Wohnimmobilien auswirken werde.

Dagegen haben die Insolvenzen namhafter Filialisten im Bereich des Einzelhandels keine Auswirkungen auf die Attraktivität von Einzelhandelsimmobilien.

Nur 15 Prozent erklärten, dass sie vor dem Hintergrund dieser Insolvenzen die Investitionen im Bereich von Einzelhandelsimmobilien neu überdenken wollten, während 54 Prozent dazu keinen Anlass sehen.

Bislang sind deutsche Versicherungen nur sehr schwach in Immobilien-Aktiengesellschaften investiert. 95 Prozent der Aktien von deutschen börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften liegen in den Händen ausländischer Anteilseigner.

Ist hier ein Trendwechsel erkennbar? Der Aussage „Investitionen in Immobilienaktien werden zunehmend interessanter, bedingt durch ein knappes Angebot an Top-Objekten und den damit verbundenen Marktpreisen“, stimmten nur 21 Prozent der Versicherungen zu, während 54 Prozent dieser These widersprachen.

Als attraktiver sehen viele Versicherungen den Bereich der Immobilienfinanzierung. 57 Prozent der Befragten wollten ihre Aktivitäten in diesem Bereich ausbauen, nur 22 Prozent erklärten, dass sie keine entsprechenden Pläne zum Ausbau des Bereichs der Immobilienfinanzierung hätten.