Drei Fragen zu Immobilienkrediten

Sind Immobilienfinanzierung in letzter Zeit schwieriger geworden – auch abgesehen von den höheren Monatsraten?

Maik Korpjuhn: Ja, das sehe ich so. Banken passen ihre Kriterien, nach denen sie ihre Kredite vergeben, gerade an. Wobei man sagen muss: Das tun sie immer wieder. Zu Beginn der Corona-Pandemie zum Beispiel sind sie sehr viel konservativer geworden, haben bestimmte Branchen ausgeschlossen und das Kurzarbeitergeld nicht angerechnet. Letztes Jahr hat sich das dann wieder normalisiert. Seitdem in diesem Jahr die Inflationsraten so in die Höhe geschnellt sind und mit verschiedenen Krisenherden die Aussichten unsicher werden, reagieren einige Kreditinstitute wieder und werden vorsichtiger – oder auch: strenger. So heben sie die Lebenshaltungskosten an und erwarten bei der Haushaltsrechnung einen höheren Puffer. Außerdem prüfen sie die Immobilie selbst sehr viel kritischer als früher.

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Brauchen Kreditnehmer gerade mehr Eigenkapital als sonst?

Korpjuhn: Mehr Eigenkapital ist im Moment eigentlich nicht gefordert, eine saubere, klare Bonität hilft zurzeit mehr: Banken haben lieber Kunden mit einem hohen regelmäßigen Einkommen in einer zukunftssicheren Branche und überschaubaren Ausgaben als Kunden, die mehr Eigenkapital einbringen, sich die monatliche Rate aber nur knapp leisten können. Nach wie vor ist es also möglich, den gesamten Kaufpreis zu finanzieren, da hat sich nichts geändert. Aber: Wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist, erwarten Banken zum Teil eine höhere Tilgung – statt früher beispielsweise 2 Prozent muss dann die Anfangstilgung 3 Prozent betragen. Damit kommen die Kreditnehmer zwar schnell von den hohen Darlehensbeträgen runter – gleichzeitig steigt aber auch die Monatsrate.

Was hat sich bei der Immobilienbewertung geändert?

Korpjuhn: Bei der Bewertung des Hauses oder der Wohnung sind Banken definitiv strenger geworden, weil nicht sicher ist, in welche Richtung sich der Markt bewegt und ob die Preise in Zukunft nicht vielleicht zurückgehen. Wo sie früher davon ausgehen konnten, dass der Wert der Immobilie um mindestens 2 Prozent im Jahr steigt – und zwar fast egal in welcher Lage –, sind jetzt stagnierende oder auch sinkende Preise ein reales Szenario. Für Käufer und auch für die Bank wäre es absolut unglücklich, wenn nach der Zinsbindung, also beispielsweise nach 10 Jahren, der Immobilienwert unter der Darlehenshöhe liegt. Der Kunde hat ein hohes Zinsänderungsrisiko und muss eventuell mit einer höheren Monatsrate rechnen. Und für die Bank ist die Gefahr, dass ihre Kunden den Kredit nicht mehr stemmen können, hoch. Deshalb achtet sie sehr kritisch darauf, dass die Immobilie auch langfristig ihr Geld wert ist. Eine Top-Lage und ein sehr guter Zustand helfen.

Den Text stellte Dr. Klein zur Verfügung, eine längere Fassung finden Sie hier.