Bei Wohnimmobilien in Fonds sind diese 5 Merkmale entscheidend

Wohnimmobilien gelten schon lange als stabiles und zukunftssicheres Investment – zumal kein Ende der Wohnraumkrise in Sicht ist. Unerwartet traf viele Vermittler und Anleger daher die deutliche Abwertung eines der größten Wohnimmobilien-Fonds des Landes – den Uniimmo Wohnen ZBI der Fondsgesellschaft Union Investment. Haben wir etwas übersehen? Droht ein neuer Crash?

Die Realität ist weder schwarz noch weiß. Fakt ist: Für Panik oder Kurzschlusshandlungen in punkto Wohnimmobilien-Fonds besteht kein Anlass. Wirkmächtige äußere Bedingungen, allen voran der akut bleibende Wohnraummangel in den Großstädten, sorgen dafür, dass Investments in Wohnen für jedes Portfolio attraktiv bleiben.

Mega-Trends wie der Wandel unserer Städte hin zur Klimaneutralität verschaffen modernen, nachhaltigen Wohnobjekten zusätzlichen Auftrieb. Immer wichtiger wird es für Anleger, darauf zu achten, wie sich das konkrete Immobilienportfolio des Fonds genau zusammensetzt – oder um im Immobilienbild zu bleiben: Wagen Sie den Blick unters Dach!

Wenn sie Fonds mit Wohnimmobilien vergleichen, sollten Vermittler unbedingt auf die folgenden 5 Merkmale achten:

1. Lage und Anbindung
2. Demografische Trends
3. Alter und Sanierungsgrad
4. Nachhaltigkeit und Lebensqualität
5. Miet- und Kaufpreisentwicklung

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Wohnimmobilien-Check 1: Lage und Anbindung

Kein Geheimnis und trotzdem wichtig: Die Lage einer Wohnimmobilie ist und bleibt für die Wertentwicklung fundamental wichtig. Unterdurchschnittliche Mietauslastungen, die zu Abwertungen beitragen, treten häufiger in B- und C-Lagen auf.

Ein Blick auf deutsche Großstädte zeigt dagegen, dass hier die Mietauslastung sehr hoch ist. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem. Jeder, der dort in den vergangenen Jahren eine Wohnung in ein Immobilien-Portal eingestellt hat, weiß, wovon ich rede. Neubauten sind oft binnen kürzester Zeit ausgemietet. Kommt eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Nahversorger hinzu, schießen die Preise weiter nach oben. Daher ist ein Blick darauf wichtig, wie die Objekte eines Wohnimmobilienfonds geographisch verteilt sind.

Wohnimmobilien-Check 2: Demografische Trends

Regionen wandeln sich – und mit ihnen der Markt für Wohnimmobilien. Ein Beispiel aus den USA: Galt Kalifornien lange Zeit als das Nonplusultra am Markt, erleben wir aktuell eine dynamische (Binnen)-Migration in Städte des sogenannten US-Sunbelts. Aufstrebende Metropolen wie Dallas, Austin oder auch Miami locken mit günstigen steuerlichen und gesetzlichen Rahmenbedingungen renommierte Unternehmen und ihre bestens bezahlten Mitarbeiter, angeführt unter anderem von Tech-Konzernen aus dem Silicon Valley. Knapper Wohnraum und steigende Mieten sind dort längst Normalität.

Auch in Deutschland ist die Strahlkraft von Städten wie Berlin, Hamburg und München ungebrochen. München allein ist die Heimat von sieben Dax-Konzernen. US-Tech-Giganten wie Apple und Google errichteten in den vergangenen Jahren große Dependancen. Folglich profitieren Wohnimmobilien in den demographisch dynamischen Lagen überdurchschnittlich und langfristig von stabilen Wertentwicklungen und geben Fonds Sicherheit und Berechenbarkeit.

Wohnimmobilien-Check 3: Alter und Sanierungsstand

Energieeffizienz wird zum elementaren Qualitätsmerkmal, wie hoch der Wert einer Wohnimmobilie ausfällt. Studien fanden heraus, dass Gebäude mit hoher Energieeffizienz im Wert bis zu 33 Prozent höher gehandelt werden als weniger effiziente Vergleichsobjekte. Gesetzliche Vorgaben, sei es von Seiten Brüssels oder der Bundesregierung, tun ihr Übriges. Sie sorgen dafür, dass die Schere zwischen den „Effizienz-Champions“ und den Nachzüglern weiter auseinandergeht.

Gerade Neubau-Projekte weisen oft besonders hohe Standards auf. Das macht sie in punkto Nebenkosten auch für Mieter attraktiver und kompensiert höhere Kaltmieten zumindest ein Stück weit. Bei Fonds mit Schwerpunkt auf Bestandsgebäuden lohnt es sich, Informationen über den Sanierungsstand einzuholen. Gebäude steigern ihren Wert durch die Mieteinnahmen nach einer energetischen Sanierung oft schlagartig.

Wohnimmobilien-Check 4: Nachhaltigkeit und Lebensqualität

Moderne, im Wert wachsende und bei Mietern beliebte Objekte sind heute nicht einfach nur schlichte Wohngebäude, sondern ganzheitliche urbane Wohnquartiere. Was das bedeutet? Besonders begehrt sind Projekte, die über das reine Wohnen hinausweisende soziale Angebote bieten.

Neben sozialen Kriterien schaffen ökologische Nachhaltigkeitsaspekte wie begrünte Dächer, langlebige Baustoffe oder eine verfügbare E-Ladeinfrastruktur zusätzliches Wertwachstum. Solarpanels tragen zur Energieautarkie bei und senken die Energiekosten für Bewohner.

Wenn sie Fondsportfolios prüfen, sollten Vermittler auf Zertifizierungen wie die KfW-Effizienzhausklassen oder den LEED-Zertifizierungsstandard (insbesondere für US-Immobilien) achten.

Wohnimmobilien-Check 5: Miet- und Kaufpreisentwicklung

Alle bislang genannten Checkpunkte tragen dazu bei, dass Wohnimmobilien-Fonds für konstante, meist sogar steigende Zuflüsse aus Mieteinnahmen sorgen, sodass sich der Wert des Portfolios erhöht. Und diese Merkmale verstärken sich meist gegenseitig.

Dynamisch wachsende Großstädte ziehen zahlungskräftige Mieter wie Käufer an. Für diese wiederum sind neue oder sanierte moderne Wohnquartiere mit einer ansprechenden Ausstattung besonders attraktiv. Mehr Planbarkeit versprechen Immobilienobjekte mit Indexmieten: Hier steigt die Miete in planbaren Schritten parallel zur Inflation. Das wiederum schützt Immobilienfonds vor Renditeeinbußen durch steigende Kosten oder den sinkenden Geldwert.