Wie Baufinanzierer auf die höheren Zinsen reagieren sollten

Nun ist aber nicht jeder Häusle-Käufer schon seit zehn Jahren mit dem Kredit dabei. Für diejenigen bieten sich sogenannte Forward-Darlehen an. Das sind im Grunde normale Baukredite mit üblichen Laufzeiten. Die Besonderheit liegt darin, dass man sie bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen kann, bei manchen Kreditgebern sogar bis 5,5 Jahre. Damit sichert man sich also heute einen Zins für später und bekommt das Geld pünktlich dann, wenn es den alten Kredit ablösen kann. Diese sogenannte Forward-Phase sollte mindestens zwölf Monate dauern, davor tut’s auch ein normaler Baukredit mit Aufschub.

Ein feiner Unterschied ist dabei jener zwischen echten und unechten Forwards. Bei einem echten beginnt die Zinsbindung erst dann, wenn das Geld fließt. Bei einem unechten geht es bereits mit Vertragsschluss los. So kann es also zum Beispiel passieren, dass der eigentliche Kredit schon nach sieben Jahren einen neuen Zins bekommt, wenn die Forward-Phase drei Jahre dauerte und im Vertrag zehn Jahre feste Zinsen stehen. Das wäre dann unecht.

Den Service zementierter Zinsen lassen sich Kreditgeber natürlich bezahlen. Je nach Dauer der Forward-Phase nehmen sie auf die Zinsen einen Aufschlag. Wir haben das beim Online-Zinsrechner von Dr. Klein im März getestet – für einen Kredit über 190.000 Euro bei einem Immobilienpreis von 350.000 Euro und einer Zinsbindung über 15 Jahre. Demnach kostete ein Forward zum 31. März 2023 einen nominalen Zins von 1,85 Prozent – genau so viel wie ein Kredit zum 31. März 2022. Zum selben Termin 2024 lag der Zins schon bei 2,03 Prozent und 2025 bei 2,27 Prozent. Letzteres entspricht einem Aufschlag von 0,42 Prozentpunkten.

Die FMH-Finanzberatung aus Frankfurt hat durchschnittliche Forward-Aufschläge von 2002 bis 2019 veröffentlicht. Bei einem Jahr Vorlauf beträgt die Amplitude 0,07 bis 0,35 Prozentpunkte. Bei drei Jahren sind es 0,28 bis 1,22 Punkte. Dabei kommen die Berater auch zu dem Schluss, dass sich Forwards bisher nur im Ausnahmefall gelohnt haben. Ein Forward bringt nämlich nur dann was, wenn der Bauzins später höher liegt als jetzt. Doch seit Jahrzehnten zeigt der Zinstrend mit nur kurzen Pausen stetig nach unten.

Sinn und Unsinn eines solchen für die Zukunft gesicherten Zinses hängen also davon ab, ob die eingangs beschworene Zinswende nun tatsächlich kommt. Sollte das wider Erwarten nicht der Fall sein, könnte folgender Gedanke Trost spenden: Auch wenn es dann doch nicht das Optimum ist – niedriger als beim Erstkredit ist der Zins allemal.

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