Wie es nach dem Krach um den Uniimmo-Fonds weitergeht

Solche Riesenzahlen sind Geschichte. Für das Jahr 2024 erwarten die Scope-Analysten für offene Immobilienfonds in Deutschland erstmals seit 17 Jahren sogar Mittelabflüsse. Im ersten Quartal haben Anleger ihre Anteile bereits um 900 Millionen Euro reduziert.  

Dass die Mittelzuflüsse so stark sinken, hängt aus Sicht der Analysten auch mit den Renditen zusammen. Die insgesamt 22 von Scope bewerteten offenen Immobilienfonds haben im Jahr 2023 eine durchschnittliche 1-Jahres-Performance (BVI) von 1,2 Prozent erzielt. Das ist ziemlich dünn. Die Spannweite liegt zwischen minus 10 und plus 3 Prozent. Das soll aus der Sicht von Scope auch erstmal so weitergehen: Nicht gerade attraktiv für Anleger. Allerdings sind offene Immobilienfonds als Langzeitanlage konzipiert, bei der Anleger auf langfristige Renditen achten sollten. 

Hürden beim Verkauf von Fondsanteilen beachten 

Wer dem Markt für offene Immobilienfonds nicht (mehr) traut und seine nach dem 21. Juli 2013 gekauften Fondsanteile verkaufen möchte, muss diese zwei Jahre halten. Außerdem muss er beachten, dass eine unwiderrufliche Kündigungsfrist von zwölf Monaten besteht. Die Ausnahmen: Wer die Fondsanteile zwischen dem 1. Januar und dem 21. Juli 2013 gekauft hat, darf pro Kalenderhalbjahr Fondsanteile in Höhe von 30.000 Euro ohne Kündigungsfristen abziehen. Man muss die Anteile aber mindestens zwei Jahre gehalten haben. Die 30.000-Euro-Grenze gilt auch für die Altanleger, die vor Ende des Jahres 2012 Fondsanteile gekauft haben, wobei diese keine Mindesthaltedauer beachten müssen. 

Sollten jetzt mehr Anleger auf die Idee kommen, ihre Anteile verkaufen zu wollen, könnte das aus Sicht der Verbraucherzentralen dazu führen, dass immer mehr Objekte in kurzer Frist verkauft werden müssen, was wiederum zu weiteren Abwertungen führen kann. 

 An der Börse verkaufen oder warten? 

 Andererseits werden Fondsanteile teilweise an der Börse bereits mit Abschlägen gehandelt. Für den „Uniimmo: Wohnen ZBI“ berechnete die Fondsgesellschaft Anfang Juli 2024 einen offiziellen Anteilspreis von rund 42 Euro. An der Börse wurde er zum gleichen Zeitpunkt für rund 33 Euro gehandelt. Ob dieser Abschlag gerechtfertigt ist, wird sich aus Sicht der Verbraucherschützer noch zeigen. 

Wenn Anleger dagegen den Vertrag kündigen und die Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, steht der Preis nicht fest. Dann kann es sein, dass der Verkaufspreis, den sie nach Ablauf der Kündigungsfrist erhalten, sogar niedriger ist als der heutige Anteilspreis an der Börse. 

Mittelabflüsse und niedrige Renditen sind bei offenen Immobilienfonds nicht neu 

Offene Immobilienfonds hatten in den vergangenen Jahrzehnten immer wieder stürmische Zeit hinter sich, schreibt Ali Masarwah, Fondsanalyst und Geschäftsführer von Envestor. „Viele Anleger haben noch die Erinnerung präsent, dass offene Immobilienfonds gleich zweimal in den vergangenen 20 Jahren umgekippt sind.“ Unverantwortliche Banker und panische Anleger sorgten damals für Liquiditätskrisen.  

In der Vergangenheit lag die Rendite dieser Assetklasse laut Masarwah oftmals zwischen 2 und 3 Prozent pro Jahr. Allerdings darf man bei diesen Überlegungen nicht vergessen, dass offene Immobilienfonds gegenüber anderen Anlageklassen Steuervorteile haben. „Aktienfonds weisen einen steuerfreien Anteil von 30 Prozent, Mischfonds von 15 Prozent und Rentenfonds von null Prozent auf. Bei offenen Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt Deutschland sind es 60 Prozent und bei Fonds mit Fokus auf ausländische Objekte sogar 80 Prozent“, so Masarwah. 

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