Was tun, wenn beim Baukredit die Zinsbindung ausläuft?

Die Zinsen sind heute deutlich höher als vor zehn Jahren. Was bedeutet das für die Immobilienkäufer, die jetzt nachfinanzieren müssen, weil ihre zehnjährige Zinsbindung ausläuft? Wie sich die erhöhten Zinsen auf die Anschlussfinanzierung auswirken, hängt neben der Kreditsumme auch von der Wahl des Tilgungssatzes ab, wie die folgenden Rechenbeispiele zeigen:

• Bei kleineren Kreditsummen wie 350.000 Euro und einer bisherigen Tilgungsrate von 1 bis 2 Prozent, erhöht sich die künftige Monatsrate der Anschlussfinanzierung moderat.
• Bei höheren Kreditsummen ab 550.000 Euro und einer bisherigen Tilgungsrate von 1 bis 2 Prozent kann die Monatsrate der Anschlussfinanzierung bis zu 37 Prozent teurer werden.
• Wer jährlich 3 Prozent getilgt hat und das künftig weiter vorhat, muss trotz höherer Zinsen monatlich weniger zahlen als zuvor.

Vor zehn Jahren sanken die Kreditzinsen erstmals unter 2 Prozent. Kredite waren plötzlich erschwinglich und der Traum vom Eigenheim für viele realisierbar. Aktuell liegt der Zinssatz für einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung bei 3,55 Prozent und somit 1,6 Prozentpunkte höher als im Jahr 2014.

Die folgenden Rechenbeispiele veranschaulichen, wie hoch die monatliche Kreditrate der Anschlussfinanzierung ausfällt, wenn die Kreditsummen von 350.000, 550.000 und 750.000 Euro im Jahr 2014 mit einem Zinssatz von 1,95 Prozent finanziert wurden.

Moderate Erhöhung der monatlichen Belastung bei 350.000 Euro

Bei einem Kredit über 350.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung zu 1,95 Prozent pro Jahr und einer jährlichen Tilgung von 2 Prozent lag die monatliche Rate bei 1.152,08 Euro. Wird für die Restschuld von 272.778 Euro jetzt eine Anschlussfinanzierung bei aktuellen Zinsangeboten von 3,55 Prozent aufgenommen, steigt die neue Monatsrate bei gleichbleibender Zinsbindung und gleicher Tilgungsrate um rund 110 Euro auf 1.261,60 Euro.

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Die Kreditnehmer müssen nun monatlich 9,5 Prozent mehr zahlen als zuvor. Wer die Kreditsumme vor zehn Jahren mit einem jährlichen Tilgungssatz von nur einem Prozent finanziert hat, musste nur 860,42 Euro pro Monat zahlen, steht jetzt aber nach Ablauf der Zinsbindung vor einer Restschuld von 311.389 Euro.

Wird für diese Summe eine Anschlussfinanzierung mit einer weiteren Tilgung von einem Prozent aufgenommen, so wächst die monatliche Kreditrate um rund 20 Prozent auf 1.034,28 Euro, was einer Erhöhung um 174 Euro pro Monat entspricht.

Wurde die gleiche Kreditsumme jedoch mit einer jährlichen Tilgung von 3 Prozent aufgenommen, fiel die monatliche Rate zwar deutlich höher aus, doch die Restschuld nach zehn Jahren ist dafür auch deutlich geringer. Die Rate der Anschlussfinanzierung bei 3,55 Prozent Zinsen und einer Tilgung von weiterhin 3 Prozent, fällt daher 38,5 Prozent günstiger aus als die bisher gezahlte Rate. Die Kreditnehmer können sich in diesem Fall über eine Ersparnis freuen.

Anschlussfinanzierung insbesondere bei hoher Kreditsumme teuer

Wer eine deutlich höhere Kreditsumme aufgenommen hat, muss bei anfänglich geringer Tilgung mit einer noch höheren finanziellen Belastung rechnen als Kreditnehmer kleinerer Summen. Das verdeutlichen die Rechenbeispiele mit je einer Kreditsumme von 550.000 und 750.000 Euro.

Bei einem Kredit über 550.000 Euro zu gleichen Konditionen wie im ersten Rechenbeispiel und einer jährlichen Tilgung von einem Prozent, lag die monatliche Rate bei 1.352 Euro und die Restschuld fällt mit 489.326 Euro sehr hoch aus.

Wird für diese Summe jetzt eine Anschlussfinanzierung bei 3,55 Prozent Zinsen aufgenommen, steigt die neue monatliche Belastung bei gleicher Tilgungsrate um rund 500 Euro auf 1.855 Euro. Das entspricht einer Erhöhung der Monatsrate um 37,2 Prozent.

Wer die Kreditsumme von 550.000 Euro vor zehn Jahren mit einem jährlichen Tilgungssatz von 2 Prozent finanziert hat, musste 1.810 Euro pro Monat zahlen, steht jetzt aber nach Ablauf der Zinsbindung vor einer etwas geringeren Restschuld von 428.651Euro.

Wird für diese Summe eine Anschlussfinanzierung mit einer weiteren Tilgung von 2 Prozent aufgenommen, wächst die Monatsrate wie im ersten Rechenbeispiel um 9,5 Prozent. Das sind hier etwa 172 Euro mehr im Monat. Wer anfänglich 3 Prozent getilgt hat und bei der Anschlussfinanzierung weiterhin 3 Prozent tilgen möchte, kann sich bei dieser Rechnung um eine 11,5 Prozent geringere Belastung von 260 Euro monatlich freuen.

Die Rechnung mit einer anfänglichen Kreditsumme von 750.000 Euro zeigt gleiche Verteuerungsraten und Einsparpotenziale wie die Rechnung mit 550.000 Euro: Wer anfangs nur ein Prozent tilgt und diese niedrige Tilgungsrate beim neuen, erhöhten Zinssatz beibehält, steht vor einer Verteuerung von 37,2 Prozent beziehungsweise knapp 690 Euro im Monat.

Wer zehn Jahre lang 2 Prozent pro Jahr getilgt hat und weiterhin 2 Prozent tilgt, muss mit einer Erhöhung der Monatsrate um 9,5 Prozent beziehungsweise rund 235 Euro rechnen. Einsparungen von 11,5 Prozent gibt es bei einer anfänglichen und weiterführenden Tilgung von 3 Prozent pro Jahr.

Tipps zur Anschlussfinanzierung

Eine frühzeitige Planung der Anschlussfinanzierung – am besten 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung – schafft Spielraum, um Angebote zu vergleichen und bessere Konditionen auszuhandeln. Dabei lohnt es sich, nicht nur auf die Zinssätze zu schauen, sondern auch auf flexible Konditionen wie Sondertilgungen.

Eine höhere Tilgungsrate kann helfen, die Restschuld schneller zu reduzieren. Dies führt zwar zu einer höheren monatlichen Rate, kann aber langfristig zu erheblichen Einsparungen führen. Auch die Wahl der passenden Zinsbindung spielt eine wichtige Rolle: Längere Zinsbindungen bieten mehr Sicherheit, während kürzere Zinsbindungen oft mit niedrigeren Zinssätzen aufwarten, aber auch das Risiko von Zinserhöhungen nach sich ziehen können.

Anmerkung: Dieser Beitrag kommt von der Immobilienplattform Immoscout24, die auch Beratung zu Baufinanzierung anbietet. Zur Website des Baufi-Teams von Immoscout24 geht es hier entlang.