Bei Immobilien braut sich was zusammen

Die Zahlen der Statistikbehörde lassen einmal mehr aufhorchen. Deutsche Behörden haben im Januar den Bau von 29.951 Wohnungen genehmigt. Das sind 8,3 Prozent mehr als im Januar 2021. Auch die Zahl neu genehmigter Zwei- oder Mehrfamilienhäuser stieg um 16,6 beziehungsweise 19,0 Prozent. Nur Einfamilienhäuser werden weniger gebaut – minus 11,8 Prozent.

Es ist nur ein Stückchen im großen Puzzle, aber: Am Immobilienmarkt braut sich derzeit eine giftige Mischung zusammen. Ob sie in einen Crash mündet oder die Preise in Maßen sinken, lässt sich noch nicht sagen. Wohl aber, dass es mit der Herrlichkeit stark steigender Preise zu Ende geht.

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In der Volkswirtschaft gibt es die alte Lehre vom Gleichgewichtspreis. Der bildet sich dort, wo sich die Kurven aus Angebot und Nachfrage schneiden. Steigt das Angebot oder sinkt die Nachfrage oder beides, geht es auch mit dem Gleichgewichtspreis abwärts.

Das Angebot an Immobilien wird demnächst grundsätzlich steigen, wie die eingangs erwähnten Zahlen andeuten (wenn die Wohnungen und Häuser fertig sind). Hinzu kommt, dass Häuser und Wohnungen zusätzlich nutz- und damit bewohnbar werden, weil man in vielen Berufen heute praktisch überall arbeiten kann. Ein gut florierender Online-Dienstleister lässt sich nicht mehr nur in Hamburg-Winterhude aufziehen, sondern auch auf dem Dorf im Grünen. Auch das erhöht das Angebot an Immobilien.

Parallel dazu dämpfen zwei Faktoren die Nachfrage (und nein, ich komme jetzt nicht mit der Demografie um die Ecke).

Der Zins

Da wäre zunächst der Zins. Erinnern wir uns doch mal. Im Jahr 2007 war es das gestiegene Zinsniveau, das in den USA den Immobilienboom beendete und die Subprime-Krise auslöste. Zugegeben, das ist in der Form in Deutschland nicht möglich. Schließlich gießen Häuslekäufer ihre Zinsen für Baukredite hierzulande auf Jahre in Beton. Und wir dürfen unterstellen, dass Kredite vorsichtiger geprüft wurden und werden als damals in den USA, als jeder, wirklich jeder einen Kredit hinterhergeschmissen bekam. Dass Baukredite jetzt also massenhaft zerplatzen, ist somit erst einmal nicht zu erwarten. Gleichwohl ist der Beleihungssatz laut Interhyp im Durchschnitt von 77 Prozent vor zehn Jahren auf 81 Prozent im vergangenen Jahr gestiegen.

Seite 2: Zwei Faktoren lösen eine Kette aus

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